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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

奋力共创具有澳门特色的“一国两制”实践新局面——访澳门特别行政区行政长官贺一诚******

　　新华社澳门1月19日电 题：奋力共创具有澳门特色的“一国两制”实践新局面——访澳门特别行政区行政长官贺一诚

　　新华社记者李寒芳、刘刚、王爱华

　　习近平总书记在党的二十大报告中系统阐述坚持和完善“一国两制”新理念新思想新战略，为澳门“一国两制”实践行稳致远指明了前进方向。在全面落实贯彻党的二十大精神的开局之年，就如何推动澳门各界齐心协力向前行，更好融入国家发展大局，奋力开创具有澳门特色的“一国两制”实践新局面，澳门特别行政区行政长官贺一诚近期接受了新华社记者专访。

　　加速融入国家发展大局

　　贺一诚表示，二十大报告对港澳工作进行了专门论述，为做好澳门工作提供了根本遵循。澳门回归祖国23年来，施政始终贯彻“一国两制”方针。

　　2022年12月，学习贯彻党的二十大精神中央宣讲团走进澳门。在宣讲团的指导下，澳门特区政府官员、基层社团和教育青年团体代表等各界人士对二十大报告和有关精神进行了全面深入学习。

　　二十大报告指出，支持香港、澳门更好融入国家发展大局。贺一诚说，中央给了很好的条件，澳门特区政府将更好地发挥背靠祖国、联通世界的优势，落实“一中心、一平台、一基地”建设发展定位，增强国内国际两个市场两种资源联动效应，实现新发展、开创新局面。

　　2021年9月，横琴粤澳深度合作区管理机构正式揭牌。经过一年多的探索和磨合，深合区迈入加快发展阶段，为澳门更好融入国家发展大局、丰富“一国两制”实践注入新动能。

　　“深合区不是普通的开发区，它是一个首创，澳门和内地共同去管理一片106平方公里的土地，没有先例可循。”贺一诚说，这是一篇大文章。

　　在2022、2023年财政年度施政报告中，有关深合区的发展两度被列为特区政府施政重点，专章阐述。

　　贺一诚说，深合区为澳门提供了土地和就业的支撑，为澳门的经济适度多元发展拓展更广阔的空间。我们要落实好中央给予的政策和措施，争取澳门社会的支持，全力推动深合区实现更好的发展。

　　“双15%”税收优惠政策及澳门居民个人所得税优惠政策落地实施；建立“一地两注、跨境通办”机制，实现内地和澳门投资者足不出境完成商事(业)登记；“粤澳社保一窗通”投入营运；取消横琴单牌车配额总量限制……2022年，围绕“一条主线”和产业发展、民生融合、规则衔接等重点工作，澳琴一体化发展取得阶段性重要成效。

　　贺一诚表示，粤澳双方不仅进行了基础设施建设，而且筑牢了深合区长远发展的基石，一线二线封关条件已基本具备，工作卓有成效。深合区的发展未来要在规则衔接、机制对接以及民生配套方面精准发力、寻求共识、先行先试，一步一个脚印将政策落实到位。

　　2023年是深化深合区建设、实现第一阶段目标的关键之年。贺一诚说，深合区是一个崭新的概念，要用大胆创新的思维去考虑、谋划，突破现有的瓶颈。

　　坚持不懈推进经济适度多元

　　贺一诚说，推进经济适度多元发展，致力构建适度多元的产业结构，是特区政府和社会各界共同面对的首要任务。

　　“澳门没有第一产业，第二产业占比很低，主要依靠第三产业发展，疫情的冲击更凸显了产业结构失衡加剧经济困难的问题。”贺一诚说，痛定思痛，一定要实现产业多元发展的目标，经济适度多元发展是澳门今后的主要方向。

　　2023年财政年度施政报告提出“1+4”适度多元发展策略。“1”就是按照建设世界旅游休闲中心的目标要求，促进旅游休闲多元发展，做优做精做强综合旅游休闲业；“4”就是持续推动大健康、现代金融、高新技术、会展商贸和文化体育等四大重点产业发展，逐步提升四大产业的比重。

　　2022年6月，澳门博彩法修订通过并生效；当年年底，新一轮博彩经营权竞投顺利完成。关于稳妥处理有关博彩业工作，贺一诚表示，未来将以博彩经营权公开竞投为契机，借助博企的专业技术、资源和经验，为“一基地”建设注入新动能。另一方面，围绕四大产业的发展需要，加快完善产业发展的配套制度，争取未来非博彩业占本地生产总值约六成，着力构建符合澳门实际且可持续发展的产业结构。

　　“澳门未来的整体产业方向，要一步一步扎实走。”贺一诚表示，产业多元有一个过程，不能一蹴而就。但如果这个坎过不了，以后还会面临同样的问题。

　　坚定不移维护国家安全

　　党的二十大报告指出，坚持和完善“一国两制”制度体系，落实中央全面管治权，落实“爱国者治港”、“爱国者治澳”原则，落实特别行政区维护国家安全的法律制度和执行机制。

　　在2023年财政年度施政报告中，贺一诚将“坚定不移维护国安，保持社会大局稳定”列为施政重点之一。他在专访中表示，澳门特区将始终确保政权、管治权牢牢掌握在爱国者手中，推动爱国爱澳力量发展壮大，筑牢“一国两制”行稳致远的社会政治基础。

　　自2009年以来，澳门特别行政区顺利完成澳门基本法第23条规定的维护国家安全立法，设立由行政长官担任主席的维护国家安全委员会，修订完善相关配套法律，加强执法力量建设，积极推进国家安全教育，不断完善澳门立法会选举制度，澳门维护国家安全形势总体良好。2022年，特区政府稳步推进了澳门国家安全法修改。

　　贺一诚表示，维护国家安全是澳门特别行政区的宪制责任。与时俱进启动修改维护国家安全法的工作，就是进一步树牢总体国家安全观，严格履行维护国家安全的宪制责任，不断加强维护国家安全的能力建设。

　　澳门特区政府第二个五年规划提出，特区政府坚定维护中央对澳门特区包括选举制度在内的政治制度的决定权，坚定落实“爱国者治澳”根本原则。将通过完善特区选举制度，确保澳门特区的管治权牢牢掌握在爱国者手中。

　　加快复苏踏上新征程

　　2022年是澳门深受考验的一年。受疫情严重冲击，本地主要工商业活动一度暂停，宏观经济面临前所未有的下行压力。

　　“现在阴霾正在散去，澳门经济社会发展将逐步恢复向好。”贺一诚说。

　　回望过去，贺一诚说，特区在过去三年严格根据中央疫情防控的方针制定措施，做好常态化疫情防控，社会各界齐心协力，维护民生需求、确保社会稳定，始终与内地保持着人员、经贸往来。

　　新冠病毒感染调整为“乙类乙管”后，澳门因时因势优化调整疫情防控措施。2023年1月8日是澳门与内地互免核酸证明进出境首日，当日共有39606人次入境旅客，较2022年日均旅客量上升153.5%。

　　“现在出门，应该感觉到街面上人多了，澳门的经济重现活力。”贺一诚说，今年，澳门特区在做好疫情防控、确保疫情风险可控前提下，要做好各项迎客安排，有效落实内地居民来澳恢复电子签注及赴澳旅行团等政策措施，逐步恢复旅游业和经济的活力。

　　2023年财政年度施政报告指出，目前特区经济领域两项重要而紧迫的任务是加快经济复苏和推动适度多元发展。谈及这两项任务，贺一诚表示：“复苏肯定是一个短期的目标，长期而言必须推动适度多元发展，这是破解澳门经济社会发展中深层次矛盾和问题的必由之路。”

　　2023年是澳门基本法颁布30周年，也是本届特区政府施政第四年。展望新的一年，贺一诚说，2023年开局良好，在游客人数、经济复苏、居民就业率等方面有好的发展趋向。

　　贺一诚表示，下一步澳门特区政府当务之急是做好经济工作，积极改善民生，继续按照“提振经济，促进多元，纾解民困，防控疫情，稳健发展”的施政总体方向，用好中央支持澳门发展的各项政策措施。澳门经济可望通过积极融入国家经济大循环，实现自身经济的适度多元发展，加快复苏，重新启航。

　　2022年12月23日，习近平主席在会见来京述职的贺一诚时强调，中央将全面准确、坚定不移贯彻“一国两制”方针，全力支持澳门特别行政区充分发挥自身优势和特点，奋力开创具有澳门特色的“一国两制”实践新局面，为全面建成社会主义现代化强国作出新的更大贡献。

　　“澳门发展的多重利好因素正在显现，面临着大好发展机遇。”贺一诚表示，有信心带领特区政府团队，坚持施政为民，勇于担当，积极作为，与澳门市民共同抓住机遇，让居民生活得越来越好，让特区的明天更加美好，携手共创澳门“一国两制”实践新局面。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）